Право собственности на недостроенную квартиру получить нельзя
Недавно Верховный Суд РФ принял решение, по которому запретил выдавать права собственности на недостроенное жилье. Позиция и аргументация высшей судебной инстанции ниже.
Более 15 лет назад было начало строительство жилого дома без получения на то разрешительных документов. Квартиры предлагали покупателям по довольно низкой стоимости. Такой подход застройщика вызвал спрос на жилье, но вскоре компания обанкротилась и до настоящего времени жилая многоэтажка все еще находится в процессе строительства.
Несколько участников строительства жилого дома решили закрепить за собой право собственности на квартиры по заключенным договорам долевого участия. Однако указанные договоры не соответствуют законодательству об участии в долевом строительстве и не прошли госрегистрацию в установленном порядке.
Суд первой инстанции, арбитражный суд требования истцов удовлетворил и признал за ними права собственности на незавершенный строительством жилой дом в виде квартир с определенной площадью на конкретных этажах.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда решила иначе. И позицию свою она обосновала так.
Нормы статьи 307 ГК РФ предусматривают, что между истцами и застройщиком возникли правоотношения, по которым последний обязан передать в собственность имущество. Иными словами, застройщик должен совершить определенное действие. По статье 398 указанного кодекса, если должник не исполняет обязательство по передаче кредитору в собственность индивидуально-определенную вещь, кредитор может требовать отобрания и передачи этой вещи на предусмотренных обязательством условиях.
Но суды не учли иные важные нормы. Как следует из закона о банкротстве, чтобы признать право собственности на квартиру за собственником, должны быть выполнены условия. Это завершение строительства и получение должником (застройщиком) разрешение на ввод многоквартирного жилого дома в эксплуатацию. Иными словами, построенная квартира во введенном в эксплуатацию доме будет считаться индивидуально-определенной вещью. Именно о ней идет речь в указанной выше 398 статье ГК РФ.
Также из разъяснений постановления Пленума ВС РФ следует, что если у должника отсутствует индивидуально-определенная вещь (в нашем случае – построенная квартира), которую он должен передать кредитору, то кредитор не вправе требовать ее передачи.
Таким образом, коллегия Верховного Суда пришла к выводам, что участник долевого строительства не может получить право собственности на квартиру, которая еще не построена.
